Brasileiro pode comprar imóvel em Pedro Juan Caballero? A lei explicada
Pode, para imóvel urbano. Casa, apartamento ou terreno dentro do perímetro urbano de Pedro Juan Caballero podem ser comprados por brasileiro sem restrição de nacionalidade e sem exigência de residência paraguaia. A restrição que o Paraguai aplica a estrangeiro de país vizinho (o que inclui todo brasileiro) vale só para imóvel rural, dentro de uma faixa de 50 km de fronteira definida pela Ley Nº 2.532/05, de 17 de fevereiro de 2005, artigo 2º. Pedro Juan Caballero fica em cima da linha de fronteira com Ponta Porã, então a cidade inteira está dentro dessa faixa. O artigo 2º da lei, porém, fala só em imóvel rural.
✓ Verificado pela redação em 12/08/2026Ninguém pagou pra estar aqui. A lista é da redação, e posição nela não se compra.
Passo 1: O que a lei restringe
A Ley Nº 2.532/05 criou a 'zona de seguridad fronteriza': uma faixa de 50 quilômetros adjacente a toda linha de fronteira terrestre e fluvial do Paraguai. Dentro dela, o artigo 2º proíbe que estrangeiro de país limítrofe (Argentina, Brasil ou Bolívia) seja proprietário, condômino ou usufrutuário de imóvel rural, salvo autorização por decreto do Poder Executivo paraguaio fundada em interesse público. O texto fala só em 'inmuebles rurales'. Não há, no artigo 2º, nenhuma menção a imóvel urbano.
Passo 2: Quem confirma que o imóvel urbano fica de fora
Escritórios de advocacia paraguaios especializados em imóveis de fronteira leem essa ausência de menção como confirmação de que apartamento, casa ou imóvel comercial dentro do perímetro urbano de uma cidade como Pedro Juan Caballero pode ser comprado por estrangeiro de qualquer nacionalidade. O escritório Cáceres & Schneider cita Pedro Juan Caballero nominalmente como exemplo de cidade de fronteira onde a compra urbana fica fora da restrição. A restrição do artigo 2º também alcança pessoa jurídica, mas só quando composta majoritariamente por estrangeiro de país limítrofe: sociedade com maioria de capital paraguaio fica de fora dela.
Passo 3: As exceções que destravam até a compra de terra rural
A Ley Nº 2.647/05, promulgada em 18 de agosto de 2005, reescreveu o artigo 3º da Ley 2.532/05 e ampliou as exceções ao artigo 2º. Ficam fora da restrição: direito sobre imóvel rural adquirido antes de 17 de fevereiro de 2005; direito sucessório de cidadão de país limítrofe sobre imóvel ou sociedade na zona; imóvel arrematado em hasta pública judicial ou entregue em dação de pagamento a banco; e o direito de quem tem radicação permanente no Paraguai, que pode ser proprietário de imóvel rural na faixa de fronteira nas mesmas condições de um paraguaio. A lei não prevê exceção por casamento com cidadão paraguaio. Fora dessas hipóteses, comprar imóvel rural na faixa de fronteira depende de decreto do Poder Executivo por interesse público, com pedido processado pela Comisión Interinstitucional Zona de Seguridad Fronteriza (CIZOSEF), ligada ao Ministerio de Defensa Nacional. Descumprir a restrição custa caro: o artigo 5º proíbe o escribano público de lavrar escritura de ato não autorizado, e o artigo 8º torna nulo qualquer ato que viole a lei, com multa equivalente ao dobro do valor da operação.
Passo 4: Como funciona a escritura e o registro
O Paraguai não tem cartório no sentido brasileiro. A função notarial é do escribano público, que lavra a escritura e dá fé do ato e do pagamento. A função registral é da Dirección General de los Registros Públicos, órgão do Poder Judicial paraguaio, que inscreve a escritura e a torna oponível a terceiros; antes da inscrição, o vendedor ainda figura como proprietário perante o registro. O rito costuma seguir esta ordem: comprador e vendedor assinam um boleto de compra e venda, geralmente com sinal; é feita a checagem registral (certificado de condições de domínio e informe de gravames) para confirmar o dono legal e eventual hipoteca ou penhora; para imóvel na faixa de fronteira, o certificado do Servicio Nacional de Catastro precisa informar, por lei, se o lote está total ou parcialmente dentro da zona de segurança (artigo 7º da Ley 2.532/05); e por fim é assinada e inscrita a escritura pública. Documentação normalmente pedida do comprador brasileiro: passaporte válido e certidão de estado civil legalizada por Apostila de Haia. RUC paraguaio é reportado como necessário só para quem compra e vende de forma recorrente, não para uma compra pontual; vale confirmar esse ponto direto com o escribano escolhido.
Passo 5: Quem prefere alugar não esbarra nessa restrição
A restrição da Ley 2.532/05 recai sobre quem vai ser proprietário, condômino ou usufrutuário, ou seja, sobre o direito real. Alugar é direito pessoal, regido pelas regras gerais de locação do Código Civil paraguaio, sem exigência de nacionalidade ou de residência. Isso vale inclusive para imóvel rural dentro da faixa de fronteira: a lei que restringe a compra não restringe o aluguel. O Paraguai não tem lei especial dedicada a aluguel residencial. Prazo, reajuste e garantia ficam a critério do que for pactuado entre locador e locatário, e o contrato não precisa ser registrado para valer entre as partes, embora tê-lo por escrito seja o recomendável. Veja o guia completo de como alugar em Pedro Juan Caballero.
Fonte: Ley Nº 2.532/05 — Establece la zona de seguridad fronteriza de la República del Paraguay
Perguntas frequentes
Brasileiro pode comprar apartamento ou casa em Pedro Juan Caballero?
E imóvel rural, tipo chácara ou fazenda perto de Pedro Juan Caballero?
Precisa de residência paraguaia para comprar imóvel urbano?
Alugar também tem essa restrição?
Os outros guias de Morar
Bora onde as fronteiras se encontram.
Feito na fronteira, entre Ponta Porã (MS, Brasil) e Pedro Juan Caballero (Amambay, Paraguai), para quem vive com um pé em cada país.
